为了让大家买到合适的房子，ZF想尽了办法，新政一个接一个，补丁一层又一层，然而现在有个群体依旧很难买房。

part1

众所周知，近几年上海正式加入抢人大战，2500万的人口上限已经很久没提。

有人来才有产业，有人来楼市才有托底。

而且上海五大新城上一轮开发并不顺利，尚需要大量资源投入。两者结合起来就出现一个美妙的主意——新加入的人口去五大新城。

所以我们看到一个神奇的政策：上海居转户需要7年，而五大新城只要5年。临港部分区域核心人才只要3年。

应届生落户则更简单，不过基本都要硕士。

1、一流建设高校硕士应届生不分专业，不用评分直接落户。

2、上海所有高校应届硕士，不用评分直接落户。

3、一流学科建设高校建设学科应届硕士生不用评分直接落户。

如果你没有硕士学历怎么办？去五大新城呗。

上海“双一流”建设高校的应届本科毕业生，在五大新城、南北地区重点转型地区用人单位工作的，可以直接落户！

今年已经进行过三次土拍，12月将进行第四批土拍。四次合计供应宅地115幅，其中58幅位于五大新城，占比超50%。

而五大新城实有人口651.18万，占上海26.18%。

四分之一的人口，给了一半的土地，明显就是准备迎接新人。

而且五大新城整体房价不高，500万以内都买得到三房，积分要求也较为合理。

不过并不是所有新上海人的预算都是500万，1000万预算的现在大有人在。

宁波、杭州、南京等城市经历过2017-2018年的大涨，部分小区总价也要600万左右，房子一卖完全够得到上海1000万的房子。

这个群体自然去不了五大新城，只好一起卷进主城区。

浦西七个市区、闵行、宝山人口共计1157万，占上海46.53%，却只供应33%的土地，积分一定非常高。

而这个群体去市区拼积分，又拼不过老上海人，或者上一代“沪漂”。

这批新上海人要么还没结婚，基础分只有50；要么是刚毕业两三年，社保分忽略不计。

更重要的是，越靠近市区的项目，社保系数越高，社保权重越大，越不利于年轻人。

按照目前公布的结果来看，小区套均总价每增加100万，社保系数增加0.01。

上海购买新房积分计算规则

今年上半年热盘百汇园社保系数是0.24，如果你是真正的刚需，名下无房、已婚、人才引进落户，但是社保只交了两年，那么你的积分是：65.52。

另一个中年家庭，社保交了15年，名下有套房子但是满五年了，那么他的积分是：73.2，妥妥的秒掉新人。

即使名下房子没满5年（5年内有购房记录），依旧有68.2分，打败大部分年轻人。

当然这都不算什么，如果这些中年人把房子卖掉了或者转移给爸妈，他们的积分直接让新一代沪漂绝望。

2022年部分楼盘积分情况

即使有疫情影响，2022年1000万以上新盘积分也非常高，如果你刚毕业两三年，能买的只有宝珀公寓、天汇世纪玺、苏河望。

而其中的天汇世纪玺二次推盘，也触发积分了。

而且看目前的供需关系，积分没有下滑趋势，年轻客户还是没有机会。

part2

当然不买新房我们还有二手可以选，看看二手房市场，可能会更自闭。

如果你有500万首付，杠杆拉满可以买1400万的新房，内环内、内中环优质区域都有不少选择。

如果买二手房，因为有核验价存在，你只能选择1000万的房子。

如果你需要的是110平的三房，那么单价只能到9万左右。现在二手房是个什么市场呢？外环外的莘庄，好是鹿鸣苑已经有9.8万单价的成交。

大虹桥更不用讲，万科天空之城9万以上的成交越来越多。普陀这里，中外环间的中环名品公馆单价9-10万；浦东中外环间御桥万科海传稳稳的10万+。

你有1000万预算，连中环都进不去，甚至中环外好的地段都买不到，甚至有些方向只能看外环，你甘心吗？

当然你可以选择好的地段，无非是牺牲房屋品质。

徐汇内环边塔楼东航公寓、长宁新华路的新华苑、浦东内环的万邦都市花园价格差不多，年轻人又接受不了。

尤其是看到年龄大一些的客户选了内环新房，自己心里怎能做到平衡？

你们早来上海几年，可能起点也并不高，只是吃到了楼市第一波红利，现在可以够到1000万的房子。

更重要的是，凭借着社保优势，现在房子卖掉再来吃下一波红利，完全不给年轻人机会吗？

心里不平衡就很难做决策，这一犹豫不要紧，二手房特喵的又涨了不少。

当然也有不同声音，你们大学刚毕业就要买房，哪有那么简单的事情。再等几年社保不就有优势了吗？

可问题是，你交社保，40多岁的中年也继续交社保，反正计算2003年1月份以来的月数，中年人一直有优势。

更恐怖的是，这次打新40多岁的中年人打败了你，五年后他们房子一卖又可以打新了。

五年后他们社保又高了60个月，那个时候来上海的毕业生更绝望吧？

当然有种可能是，5年后积分制取消。在取消之前，年轻人打新越来越难。

当然400-500万预算的客群没有这个苦恼。

市区资源发达，繁华宜居，新房倒挂还存在红利，可自己预算不够，就不去凑那个热闹。

预算能到1000万，属实就比较尴尬。放又放不下，够又够不到。

part3

当然以后的新上海人更够不到。

你刚来上海4-5年，与2003年开始交社保的中间人相比，社保差了15年，打新没优势。

再过10年，刚加入上海的新上海人与中年人比，社保差了25年，更是完全没机会。

如果届时还是存在一二手倒挂，红利一次又一次的分给中年人，楼市完全靠新加入的群体接盘，他们还老老实实托底吗？

有多少人愿意无法计算，上海的魅力依旧可以吸引年轻人到来，不过一定会有人因为无法定居离开。

这是不是也与引进人才的的初衷相悖？

当然五大新城可以提供无限的机会，不过五大新城无论是城市定位、居住水平、房屋总价、职业类型与二线城市越来越像。仅凭五大新城，在人才争夺战中会有优势吗？

上世纪八九十年代，大陆人到香港会惊讶掉下巴。香港高耸入云的天际线、琳琅满目的现代化商场，都是大陆前所未有。

现在我们再去香港，冲击力就小多了，消费理念、城市建设差距已经没那么大。

二三线城市看上海何尝不是如此。

当然上海核心区在资金、人才、政策上依旧保有相当的优势，五大新城的居住舒适度，与苏州、南京、宁波的核心区域相比，就未必赚得到便宜。

长此以往，上海会不会陷入一个困境：

300-500万的纯刚需，因为五大新城竞争力不够，普遍选择了二线城市；1000万左右的富裕群体，因为上海难以定居，也回流回二线。1000万预算的新上海人，普遍来自二线城市，家庭在当地已经相当富裕。

当然第一个问题上面已经注意到，已经在逐步解决。集团化办学，在五大新城开办分校；重点医院开设分院，保证五大新城都有三甲级医疗。

将来五大新城能到何种高度，我们拭目以待。

第二个问题目前解决力度还是不够，市区并没有完全向新上海人开放，没有10年以上的社保，黄浦、老静安、徐汇中环内的新房，基本没机会。

而且再等10年，有没有机会还不确定。

当然以上分析只针对买房过程而言，有1000万预算的家庭，到哪都是高净值人群，没人能说他们惨。

通过今天的内容，大家也能看出，在上海买房，由于市场太大太复杂，有太多的不确定性，买对房产不是一件容易的事情。

很多地产的从业者，都未必能够准确的买好有增长潜力的房子，更别提普通购房者了。