这是严肃君的第567篇推送

9月，是北京最美季节的开端，也往往是房地产市场成交高峰期的开始。

上周末，北京市住建委集中下发6个住宅项目预售许可证，取证房源超过5000套。其中5个都是纯新项目。

越是“卷”得厉害的时候，能够脱颖而出的项目，销售成绩“含金量”就越高。

壹品兴创·御璟星城，四环内城改善新盘，首开当日热销10亿，生生卖出了刚需盘的流速。

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四环价格“错位”

细究起来，严肃君认为，壹品兴创·御璟星城热销，底层逻辑在于地段和价格的“错位感”。

一方面，四环自带稀缺性。

2018年北京市规划国土委发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，限制四环路以内各类用地调整性质改建住宅商品房。

统计显示，2021年至今，北京共计出让宅地88宗，五环内只有21宗。其中就包括壹品兴创·御璟星城。

作为典型资源向内城市，北京环线越小，意味着优质城市资源越集中。

另一方面，价格优势都是比出来的。

整个四环正在进入10万+时代，而壹品兴创·御璟星城销售指导价6.6万/平，总价仅约560万/套起。

首付200多万，入住北京四环，这样的机会只能越来越少。

除了平面维度的比较，拉长时间线来看，项目所处的西红门片区，未来升值潜力也够大。

根据区域控制性详细规划，包括壹品兴创·御璟星城在内，整个西红门板块将有多达14个住宅项目、17处公园绿地、幼儿园到高中教育资源全覆盖、医疗养老甚至社区卫生站一应俱全……

就在上个月，北京市第四中学和黄城根小学明确落地西红门镇；北京三期交通建设规划公布，19号线二期工程南延支线也在此设站。

‍不难预见，作为整体规划，分步开发的“新城”，不仅基本生活配套齐备，建成后也将形成全新的城市界面。

还记得新城买入逻辑吗？

用现在的价格，买未来的价值。

02

改善品质向上

壹品兴创·御璟星城的第二重“错位感”，来自于刚需的起步价格，却是改善的产品品质。

具体产品信息，严肃君先划个重点---

5-15层洋房、小高层，均为南北朝向，北高南低，对称布局；主力户型为建面约85㎡、98㎡、117㎡、137㎡的三至四居，洋房1梯2户，小高层2梯2户；全部南北排布，无东西向，无公租房/保租房等政策性配建；容积率仅2.1精装交付

土地规划条件本身够硬核之外，壹品兴创·御璟星城在产品设计上，非常突出的价值点是，均好性。

比如无任何政策性配建，未来入住后，没有商品房与保障房、业主与租户不同群体间可能存在的撕扯和拉锯。

面积段上止步于85㎡，保证了三居两卫的空间布局，没有为了控总价继续下探，吸引来的基本是踏踏实实一家人居住的改善群体。

楼栋全部南北朝向，错落分布，保证每一栋楼在采光和通风上的公平，甚至在园林设计上也照顾到了不同年龄段业主。

仅儿童就划分了低、中、高三个年龄区。低龄区设置微地形，有婴儿车摆放位；中领区设置滑梯、涂鸦墙；高龄区设置爬梯和秋千。还有专属成年人的羽毛球场和环形跑道……

不亏待每一个人，才能更纯粹，更改善。

03

细节高光和亮点

其实，就改善市场而言，博弈的重点从来不是价格；推动购房者下单的，往往是产品细节的高光和亮点。

壹品兴创·御璟星城全部精装交付，包含中央空调、全屋智能化等等。四个面积段主力户型，至少有一个南向功能间为转角窗设计。

最典型的是85㎡三居两卫，客厅为270°无柱转角大窗，再加上赠送的飘窗实用面积，公区采光度和适应性大幅UP；北向两间卧室可打通，根据家庭成员需要调整布局。

注意，85㎡户型位于洋房楼栋，得房率在80%左右，也正因此各功能间套内实用性很强，非常对年轻人的胃口。

其余面积段三居四居，全部为南向三面宽设计，而且双南卧室和客厅都有飘窗。

这样的功能布局，使得动区和静区完全分离，厨房、餐厅、客厅在一条动线，通透性好，卫生间干湿分离，主卧套房设计又保证了业主的私密性。

值得一提的是，98㎡三居户型无走廊等浪费面积，整体空间利用率高。南向三面宽达9.9m，是双卧朝南的眼镜户型。双卫设计可解决全家人“如厕”早高峰的痛点问题，U型厨房更符合操作动线。

独立玄关提升了回家仪式感；LDK一体，给足家庭活动/社交需求的空间；独立储物间设计，解决家庭收纳问题。

98㎡三居和117㎡四居都有多功能间设计，家里人口数不多时，可以作为书房/游戏间/琴房，来客人了作为暂时的客卧也没有问题。

137㎡四居共两个户型，分布在洋房和小高层两种产品业态。整体都是四叶草方正户型，南北通透，全明，主卧套设计+270°观景飘窗。

其中洋房户型的厨房更深，小高层的更宽，另一个区别是小高层户型是2梯2户，有私属电梯厅，在室内也设有独立玄关。

最后值得一提的是，在当下的房地产市场环境下，开发商的实力和口碑，越来越成为购房者关注的重要侧面。

壹品兴创·御璟星城由中建壹品和兴创联合开发。

中建壹品隶属于中建三局，自2021年进军北京楼市，连续拿下四宗优质宅地，中建壹品·学府公馆开盘当日销售额达到119亿，创造了2022年北京新房市场单日销售记录。

兴创作为大兴区国有企业，多年来在大兴打造了多个标杆项目。

过往经验也告诉我们，越是大型企业开发的大型社区，穿越周期的能力也越强。

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